GEG und kommunale Wärmeplanung: Welche Fristen für Mehrfamilienhäuser gelten

Kaum ein Gesetz hat Eigentümer von Mehrfamilienhäusern in den letzten Jahren so beschäftigt wie das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Zwischen Schlagzeilen und Stammtisch ist oft unklar geblieben, was tatsächlich gilt. Hier der Stand, so nüchtern wie möglich. Hinweis: Dies ist eine Orientierung, keine Rechtsberatung. Für den Einzelfall gelten Gesetzestext und die Auskunft Ihrer Kommune.

Die Kernregel: 65 Prozent erneuerbar

Seit 2024 gilt: Wer eine neue Heizung einbaut, muss sie so auslegen, dass sie mindestens 65 Prozent der Wärme aus erneuerbaren Energien erzeugt. Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden. Die Pflicht greift beim Austausch, nicht beim Bestand.

Die Fristen hängen an der Wärmeplanung

Für Bestandsgebäude ist die 65-Prozent-Regel an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt. Die Kommunen müssen Wärmepläne vorlegen, die zeigen, wo künftig Fernwärme, Wasserstoffnetze oder dezentrale Lösungen vorgesehen sind:

• Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern: Wärmeplan bis Mitte 2026.
• Kleinere Kommunen: Wärmeplan bis Mitte 2028.

Spätestens ab diesen Zeitpunkten gilt die 65-Prozent-Pflicht für neue Heizungen flächendeckend. Liegt ein Wärmeplan früher vor und weist das Gebiet zum Beispiel als Fernwärmegebiet aus, kann die Pflicht früher greifen. Bis dahin sind beim Heizungstausch Übergangslösungen möglich, allerdings mit Auflagen, etwa steigenden Anteilen an Biogas oder grünem Wasserstoff bei Gasheizungen.

Was das für Mehrfamilienhäuser praktisch heißt

Ein Gaskessel, der heute 25 Jahre alt ist, wird mit hoher Wahrscheinlichkeit innerhalb der nächsten Jahre ausfallen oder unwirtschaftlich. Dann steht der Eigentümer vor der Entscheidung, und ab dem Stichtag seiner Kommune ist eine reine Gasheizung ohne erneuerbaren Anteil keine Option mehr. Die realistischen Wege für ein Mehrfamilienhaus mit zentraler Heizung sind:

1. Anschluss an ein Wärmenetz, wenn die Kommune eines plant und das Gebäude im Gebiet liegt. Zeitpunkt und Preis bestimmt der Netzbetreiber.
2. Eigene Wärmepumpenanlage, oft mit Photovoltaik. Erfüllt die 65-Prozent-Regel sicher, erfordert aber Planung, Kapital und einen Betreiber.
3. Wärmelieferung (Contracting) mit Wärmepumpen und Photovoltaik durch einen Anbieter. Erfüllt die Regel ebenfalls, ohne eigenes Kapital und ohne eigenes Betriebsrisiko.

Warum Warten teuer werden kann

Drei Entwicklungen laufen gleichzeitig: Die CO2-Bepreisung auf Gas und Öl steigt Jahr für Jahr und landet über die Heizkosten bei Mietern und in der Betriebskostendiskussion. Handwerker und Material sind knapp und teuer, und sobald die Stichtage in vielen Kommunen gleichzeitig greifen, wird es nicht besser. Und Banken bewerten Objekte mit alter Gasheizung schon heute vorsichtiger.

Wer jetzt umstellt, tut es zu planbaren Bedingungen. Wer wartet, bis der Kessel ausfällt, entscheidet unter Zeitdruck.

Die Frage ist selten, ob ein Mehrfamilienhaus von Gas wegkommt, sondern wann und zu wessen Bedingungen.

Förderung

Für den Einbau klimafreundlicher Heizungen gibt es Bundesförderung (BEG) mit Grundförderung und Boni, die Höhe hängt von Gebäude und Eigentümer ab. Beim Contracting beantragt in der Regel der Anbieter die Förderung und gibt sie über den Wärmepreis weiter; fragen Sie im Angebot konkret danach.

Nächster Schritt

Ob Ihr Objekt für eine Wärmelieferung mit Wärmepumpen und Photovoltaik in Frage kommt, prüfen wir kostenfrei. Ab 8 Wohneinheiten, zentrale Heizungsanlage, Energieklasse E oder schlechter.