Energieklasse G: Was sie beim Verkauf wirklich kostet

Wer heute ein Mehrfamilienhaus mit Energieklasse G oder H verkaufen will, merkt es spätestens beim zweiten Besichtigungstermin: Die Frage nach dem Energieausweis kommt vor der Frage nach der Mieterstruktur. Käufer rechnen. Und sie rechnen zu ihren Gunsten.

Der Abschlag ist real

Mehrfamilienhäuser der Klassen G und H werden im Schnitt rund 28 Prozent unter vergleichbaren Objekten der Klasse A angeboten. Das ist kein Schönheitsfehler im Exposé, sondern ein Viertel des Kaufpreises. Der Grund ist einfach: Jeder Interessent überschlägt, was eine energetische Sanierung kosten würde, und zieht diesen Betrag plus einen Risikoaufschlag ab. Bei einem Haus mit 24 Wohnungen kommen schnell mehrere hunderttausend Euro zusammen.

Dazu kommt die Finanzierung. Banken bewerten den energetischen Zustand inzwischen systematisch, weil sie selbst Vorgaben zur Nachhaltigkeit ihrer Kreditbücher erfüllen müssen. Schlechte Klassen bedeuten höhere Zinsen, niedrigere Beleihungsgrenzen oder im Extremfall eine Absage. Für den Verkäufer heißt das: weniger Interessenten, die überhaupt finanzieren können.

Woher die schlechte Klasse kommt

Die Energieklasse eines Mehrfamilienhauses hängt zu einem großen Teil an der Wärmeerzeugung. Ein Gaskessel aus den 90er Jahren, hohe Vorlauftemperaturen und ein nie abgeglichenes Leitungsnetz erzeugen hohe Verbrauchswerte, selbst wenn die Fassade in Ordnung ist. Genau deshalb lässt sich die Klasse oft deutlich verbessern, ohne das Gebäude einzurüsten.

Drei Wege, und was sie kosten

1. Vollsanierung mit Dämmung und neuer Heizung. Größter Effekt, aber hohes Kapital, lange Bauzeit, Eingriffe in die Wohnungen und Mietausfallrisiko. Für viele Bestandshalter in der aktuellen Zinslage nicht darstellbar.
2. Nur die Heizung tauschen. Spürbare Verbesserung, Kosten im sechsstelligen Bereich, und das Risiko für Planung, Betrieb und Wartung bleibt beim Eigentümer.
3. Wärme kaufen statt Heizung besitzen. Ein Anbieter baut Wärmepumpen, Photovoltaik und eine lernende Regelung in die bestehende Heizzentrale ein, finanziert und betreibt die Anlage. Der Eigentümer bezieht Wärme zu einem festen Preis je Kilowattstunde über 10 bis 15 Jahre. Die Umbaukosten trägt der Anbieter.

Der dritte Weg ist der einzige, bei dem der Eigentümer kein eigenes Kapital bindet. Die Energieklasse verbessert sich je nach Ausgangslage um bis zu fünf Stufen, weil Wärmepumpe und Regelung den Primärenergiebedarf drastisch senken.

Was das für den Wert bedeutet

Ein Objekt, das von G auf B oder C springt, verlässt die Kategorie "Sanierungsfall" und kommt in die Kategorie "bezugsfertig". Der Abschlag im Kaufpreis fällt weg, die Finanzierung wird einfacher, und bei der Vermietung lassen sich Heizkosten planbar umlegen. Wer nicht verkaufen will, profitiert trotzdem: Die Bank bewertet das Objekt bei der nächsten Prolongation neu.

Faustregel: Jede Energieklasse, die ein Mehrfamilienhaus besser wird, ist beim Verkauf mehr wert als die meisten Schönheitsreparaturen zusammen.

Passt das für Ihr Objekt?

Die Prüfung dauert zwei Minuten: ab 8 Wohneinheiten, zentrale Heizungsanlage, Energieklasse E oder schlechter, ein Eigentümer für das ganze Gebäude. Energieausweis und Heizkostenabrechnungen genügen für den Start. Prüfung, Begehung und Angebot sind kostenfrei.